„Die Mietpreisbremse ist legitim, aber wirkungslos“

5 Fragen an den Wohnungswirtschaftsexperten Frank Monien

Die Mietpreisbremse ist seit ihrer Einführung im Jahr 2015 ein heiß diskutiertes Thema. Die einen sprechen von Enteignungsfantasien, die anderen von notwendiger Regulierung. Nach Ende der Sommerpause hat die große Koalition die Verlängerung der gesetzlichen Regelung um fünf weitere Jahre beschlossen – Anlass für eine Zwischenbilanz. Im Interview äußert sich Frank Monien, Special Division Manager Real Estate der CP Corporate Planning AG, zur Wirksamkeit der Mietpreisbremse und wie sich die Probleme auf dem Wohnungsmarkt effektiver lösen lassen.

Die Mietpreisbremse geht ins fünfte Jahr. Ist Wohnen in gefragten Städten bezahlbarer geworden?

Monien: Die Wirkung ist umstritten. Der Staat will mit der Kappungsgrenze und der Mietpreisbremse soziale Ungerechtigkeit beim Wohnen in begehrten Lagen ausgleichen. Das ist legitim, scheint aber nicht zu funktionieren. Suchen Sie mal eine Wohnung in Hamburg, München oder Berlin … Für mich setzt die Regelung am falschen Punkt an. Ich sehe die Ursache des Problems bei den fehlenden Neubauten.

Neubauten und umfassend modernisierte Objekte sind von der Regelung ausgenommen. Müsste das nicht den Wohnungsbau ankurbeln?

Monien: Das träfe zu, wenn Flächen für die Bebauung verfügbar wären. Doch in Ballungszentren fehlt es an Räumen für neue Wohnungen oder gar neue Quartiere.

Sehen Sie einen Ausweg aus dem Dilemma?

Monien: Ein Ansatzpunkt wäre mehr Transparenz, also das Ausweisen von Baulücken und anderen freien Bauflächen. Doch das allein kurbelt den Neubau noch nicht an. Wir brauchen einen generellen Abbau von Bürokratie, damit Bauträger Baugenehmigungen schneller erhalten. Die Wohnungswirtschaft braucht Planungssicherheit.

Im August 2019 hat die große Koalition die Mietpreisbremse bis 2025 verlängert und zusätzlich verschärft. Welchen Einfluss hat das auf die Planbarkeit?

Monien: Es wird nie eine 100%-ige Planungssicherheit geben. Doch die genannten Neureglungen sind nicht einfach vom Himmel gefallen, sondern hatten sich angekündigt. Wenn die Politik neue Gesetze oder Regelungen diskutiert, muss die Wohnungswirtschaft bereits anfangen, sich mit möglichen Folgen zu beschäftigen. Und nicht erst, wenn das Gesetz in Kraft getreten ist.

Was raten Sie Unternehmen der Wohnungswirtschaft?

Monien: Bereits heute planen Wohnungsanbieter in Ballungszentren meist bis zur Ebene der Einzelwohnung beziehungsweise der Verwaltungs- oder Vertragseinheit. Planung muss aber über Standard-Pläne für das existierende Angebot hinausgehen und verstärkt Planspiele nutzen. Dabei kann man auch Neuregelungen und Verschärfungen als Szenarien durchspielen und die Auswirkungen auf Bilanz, GuV oder Cash Flow beobachten.

Nehmen wir das Beispiel Berlin. Dort wird ein Mietendeckel diskutiert. Um sich langfristig nicht zu verkalkulieren, sollten Wohnungsanbieter dieses Szenario schnellstmöglich in ihre Planung einbeziehen: Welche Konsequenzen hätte das geplante Einfrieren der Miete für fünf Jahre? Wie lassen sich stagnierende Einnahmen ausgleichen? Wie würde sich das Angebot ergänzender Dienstleistung auswirken? Und wie der Verkauf ausgewählter Neubauwohnungen? Wer seine Hausaufgaben richtig macht, braucht nicht auf die Politik zu hoffen.